A kereskedelmi terület négyzetméterének kiszámítása bonyolult folyamat, amely könyörtelenül odafigyel a részletekre. A bérlőknek számos tényezőt kell figyelembe venniük a bérleti megállapodás megkötésekor, beleértve az épület teljes négyzetméterét és a regionális szabványokat. A bérlőket, akik elmulasztják felfogni a fontos fogalmakat, néha meglepik a rejtett költségek és a használható terek, amelyek kisebbek, mint azt elképzelték.
Lépések
Rész 1 /3: Mérési módszer kiválasztása
1. lépés Hasonlítsa össze a mérési technikákat
A bérbeadók több különböző mérési technikát használhatnak egy tér négyzetméterének felmérésére. Ezek a módszerek a következők:
- Használható négyzetméter, vagy USF: Ez az a hely, amelyet a bérlő ténylegesen elfoglal. A bérleti ügynökök gyakran idézik ezt a számot a leendő bérlőknek, de ez csak a bérleti megállapodás részét képezi.
- Kölcsönözhető négyzetméter vagy RSF: Ez a használható négyzetméter és az épület közös területének százalékos aránya. A közös helyiségek, amelyek az összes bérlő számára előnyös épületrészek, a hall, a liftek, a folyosók és a lépcsőházak.
- Bruttó négyzetméter, vagy GSF: Az épület teljes bérbeadható négyzetmétere.
2. lépés. Döntse el, hogy az üzleti terület számítási módszere a legjobb az Ön számára
Az Épülettulajdonosok és -menedzserek Szövetsége (BOMA) 2010 -ben egyszerűsítette az ipari szabványokat a kereskedelmi épületekben bérelhető helyiségek mérésére. A BOMA két vezető módszere a B módszer és a korábbi A módszer.
- B módszer: Az új egyterhelési tényező módszer kiszámítja a bérbe adható területet minden bérlő számára, egységes megközelítéssel a padlófelület mérésében. Ugyanez vonatkozik az épület minden szintjére.
- Régi módszer A: Az 1996 -os szabvány külön egységárakat használ az USF -hez és a közös négyzetméterekhez. Bizonyos esetekben előnyös lehet, ha a bérlők ezt a módszert választják.
3. lépés Válasszon mérési módszert a tulajdonság típusa alapján
Általában az alkalmazott mérési technika az ingatlan rendeltetésszerű használatától és a tervezett bérlők számától függ. Az irodaházakat, bevásárlóközpontokat és egyéb bérlői épületeket jellemzően RSF segítségével mérik. Az egy bérlővel rendelkező épületeket, például a raktárakat vagy a termelési létesítményeket, GSF segítségével mérik. Előfordulhat azonban, hogy a tulajdonosok nem kötelesek egy speciális módszert használni a tér mérésére.
4. lépés: Vegye figyelembe a regionális lízingszabványokat
A szövetségi törvény lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy tetszőleges módszerrel mérjék a bérelhető területet. Az ország egyes részein azonban eltérő szabályok vonatkozhatnak a négyzetméterek kiszámítására. Két figyelemre méltó példa:
- A New York -i Ingatlan Tanács (REBNY) lehetővé teszi az épülettulajdonosok számára, hogy maximalizálják a nyereséget azáltal, hogy az RSF -et a lehető legközelebb hozzák a GSF -hez.
- Trópusi területek: Az új szabályok figyelembe veszik a kereskedelmi épületek zárt és nyitott területeit azokon a területeken, amelyeket általában az adott időjárási körülmények befolyásolnak.
2. rész a 3 -ból: Kereskedelmi négyzetméter mérése
1. lépés. Semmit sem veszünk természetesnek
Mérje meg maga a hasznos területet. Egy téves számítás a négyzetméterek meghatározásakor több ezer dollárba kerülhet a lízing időtartama alatt. A tipikus mérési szabványok 2 százalékos hibatűrést tesznek lehetővé az üzlethelyiségek mérésekor. Ez azonban sok pénzbe kerülhet, különösen nagy vagy drága terekben. Ügyeljen arra, hogy a területet a lehető legpontosabban mérje, különösen, ha Ön a bérlő, akit negatívan befolyásolhatnak ezek a téves számítások.
2. lépés. Mérjen egyszerű négyzetméteres felületeket
A téglalap alakú tér kereskedelmi négyzetméterének méréséhez szorozza meg a szoba lábának hosszát a szélességével. Például egy 12 láb hosszú és 12 láb széles szoba 144 négyzetméter. L alakú vagy osztott terek esetén a tér téglalapjait egymástól függetlenül mérheti, majd összegzi a területeket a teljes területméréshez.
A méréseket mérőszalag vagy lézeres mérőeszköz segítségével lehet elvégezni
3. Lépés a szokatlan formákkal
Legyen óvatos, ha szabálytalan alakú helyiségeket mér. A mérés elvégzéséhez próbálja felosztani a helyiséget könnyen kiszámítható területekre, például téglalapokra és háromszögekre. Egy derékszögű háromszög területét úgy lehet megtalálni, hogy megszorozzuk a két nem átlós oldal hosszát (a kettőt derékszöggel összekötjük), majd elosztjuk a szorzatot 2-vel.
- Például, ha egy szoba átlós fallal fut át, akkor egy bonyolultabb képletet kell használnia a terület négyzetméterének meghatározásához. Ha az átlós falú tér hossza 10 láb, szélessége 8 láb, akkor a terület négyzetmétere 40 láb lesz.
- Ez azért van, mert a fal felére vágja a teljes négyzetmétert, amely 80 lett volna, ha a helyiségben nem lenne metsző fal.
4. lépés. Mérje meg a közös területeket
A közös területeket meg kell mérni, hogy kiszámítható legyen a bérelhető négyzetméter. A közös terület négyzetméterét ugyanazokkal a módszerekkel mérik, mint a használható négyzetmétereket, hacsak a helyi törvények másként nem rendelkeznek. A közös helyiségek közé tartozhatnak a liftek, a fürdőszobák, az előcsarnokok, a lépcsőházak és a folyosók. Fontos, hogy a közös helyiségeknek minden bérlő rendelkezésére kell állniuk, hogy hasznukat vehessék. Feltétlenül mérje meg az épület összes közös területének teljes négyzetméterét.
5. lépés. Bruttó négyzetméter felvétele
A bruttó négyzetméter a tér teljes területét méri, beleértve a külső falak vastagságát. Ennek a területnek a méréséhez meg kell mérnie a fal hosszát az épület kívülről, és ezeket a méreteket kell használnia a négyzetméter kiszámításához. A GSF nem csökken olyan akadályok esetén, mint a szellőztető aknák, tartógerendák vagy felvonóaknák. A GSF nem foglalja magában a nyílt területeket, például parkolókat, medencéket vagy feltáratlan pincehelyeket.
Rész 3 /3: A négyzetméteres információk használata
1. lépés. Számítsa ki az épület terhelési tényezőjét
A terhelési tényező a négyzetméter további százalékát adja a használható négyzetméterhez a bérbe adható négyzetméter kiszámításához. A terhelési tényező kiszámításához először keresse meg az épület összes használható és bérelhető négyzetméterét. Ne feledje, hogy a használható négyzetméter az a terület, amelyet a bérlők bérelhetnek, a bérelhető négyzetméter pedig az a terület és a közös helyiségek. Ezután ossza el az RSF -et USF -el, hogy megkapja a terhelési tényezőt.
- Például, ha egy épületben 80 000 négyzetméter hasznos terület és további 20 000 négyzetméter közös terület található, akkor a bérelhető négyzetméter 100 000 lesz.
- Ekkor a terhelési tényezőt 100 000 /80 000 = 1,25 -ként számítanánk ki.
2. lépés: Bérelhető négyzetméter felvételek keresése egy ingatlanhoz
Az ingatlan bérbeadható négyzetméterét az épület terhelési tényezője és az ingatlan USF alapján lehet kiszámítani. Az RSF megszerzéséhez a terhelési tényezőt megszorozzák az USF -fel. Ezután használhatja az RSF -et és a négyzetméteres árat a havi bérleti díj kiszámításához.
- Folytatva az előző példát, képzelje el, hogy az ingatlan felére van osztva két kereskedelmi terület között. Tehát mindegyik 40 000 négyzetméter hasznos hellyel rendelkezik.
- Az RSF megtalálásához szorozza meg ezt az összeget a terhelési tényezővel, ami 1,25. Ez azt jelenti, hogy az RSF ebben az esetben 40 000 x 1,25 = 50 000 lenne.
Lépés 3. Mérje meg a kereskedelmi ingatlanok közötti különbségeket
Az egységárak nagymértékben változhatnak az épület elhelyezkedése és osztálya alapján. A belvárosi 500 négyzetméteres (46,5 négyzetméteres) iroda bérleti díja magasabb lehet, mint a mindössze 10 háztömbnyire lévő 1 000 négyzetméteres (92,9 négyzetméter) bérleti díj. Az épületek a 3 szabványos besorolás egyikébe tartoznak.
- A osztály: Ezek a legrangosabb épületek a város legexkluzívabb részein. Az A osztályú épületek az átlagosnál magasabb bérleti díjat követelnek.
- B osztály: Ez a legszélesebb osztályozás. Ezen épületek többsége korrekt vagy jó kivitelű.
- C osztály: Az ebbe az osztályba tartozó egységek rendkívül funkcionálisak, de kevés kényelmet kínálnak. A bérleti díjak általában alacsonyak.
4. lépés Számítsa ki az ingatlan teljes bérleti díját négyzetméter alapján
A bérleti díjak jellemzően egy tér RSF vagy GSF értékén alapulnak. Ezen adatok birtokában a négyzetméteres piaci ár alapján meghatározhatja az ingatlan bérleti díját. Folytatva a fenti példát, ha a bérleti díj havi 1,50 USD / négyzetméter RSF, akkor a bérleti díj 1,50 x 50 000 = 75 000 USD.
