A ház felforgatása egy viszonylag olcsó lakás megvásárlását (gyakran kizárást), javítását és nyereséggel történő eladását jelenti. Ez egy törekvés, amely számos kockázatot és néhány potenciálisan jövedelmező juttatást hordoz magában. A ház piacra készítéséhez is sok kemény munka jár. Ha érdekli a lakás felforgatása, de nincs sok pénze az előlegre, vannak más lehetőségek is, amelyek lehetővé teszik, hogy belépjen a házfordító piacra.
Lépések
1. módszer a 6 -ból: Pénzügyi értékelése
1. lépés: Értékelje a kockázatok toleranciáját
A ház nyereségből történő felforgatása számos költséggel jár, beleértve a lakás előleget, jelzálogkölcsönöket, kamatokat, ingatlanadókat, ingatlanbezárási költségeket, ellenőrzéseket, engedélyeket és a vállalkozók díjait. Ezek a költségek gyorsan összeadódnak, és előfordulhat, hogy a felfordított ház nem nyereséges. Mielőtt eldöntené, hogy folytatja -e a ház felborítását, tegye fel magának a kérdést:
- Mit fog tenni, ha a ház nem kerül azonnal eladásra? Lehetséges lenne a házat például bérleményként használni? Ha nincs ésszerű tartalékterve, ha valami baj van a felfordított ház eladásával, akkor érdemes újraértékelnie a terveit.
- Megéri a potenciális nyereség a jelentős veszteség kockázatát? 2015 -ben az 50 000 dollár alatti házak negatív hozamot mutattak. Másrészt a 100 000 - 200 000 dollárba kerülő lakások átlagos bruttó hozama 44%volt. Ne feledje, hogy egy olyan ház eladása, amelyben még nem lakott, súlyos adófizetést is magában foglalhat, ami jelentősen csökkentheti a haszonkulcsát.
- Befektetési partnerei képesek -e elviselni az esetleges veszteség kockázatát?
- Kutatta a helyi ingatlanpiacokat, az átalakítási költségeket és az engedélyeket? A sikeres házbillentési élmény érdekében meg kell tanulnia magát a helyi lakásárakról, az iskolai körzetekről, a felelős vállalkozókról és az ingatlanokra vonatkozó előírásokról.
2. Lépés. Fontolja meg, hogy képes -e „verejték -méltányosságot” nyújtani, és az adott munka értékét
A verejtéktőke azt az értéket jelenti, amelyet saját munkája miatt hozzáadhat otthonához. Például, ha Ön gyakorlott tetőfedő vagy engedéllyel rendelkező vízvezeték -szerelő, akkor talán maga is elvégezhet néhány otthoni javítást. Ez csökkenti a rezsiköltséget, és csökkenti a kölcsönkérés összegét.
- Ügyeljen arra, hogy vegye figyelembe azt az időt, amelyet a felfordított házon dolgozik. Az idődnek is értéke van, és a ház felborítása néha hónapokig tartó munkával járhat. Fontolja meg, hogy az időtöltés más módjai jövedelmezőbbek vagy élvezetesebbek -e.
- Ennél is fontosabb, hogy a pénzügyi részesedést felmutató partnerek figyelembe veszik -e, hogy a verejtéktőkéjének van értéke? Ha igen, mennyi érték a kemény készpénzükhöz képest?
- Ügyeljen arra, hogy tartsa be az összes helyi előírást, amikor saját maga vállalja az otthoni javításokat. Beszélje meg terveit egy ingatlanügyvéddel vagy a helyi szabályozó testülettel, ha bármilyen építéshez vagy javításhoz jóváhagyást igényel.
3. Ismerje meg hitelképességét
Ha önnek nincs pénze egy felfordított házra, akkor kölcsönt kell felvennie a kezdeti költségek fedezésére. Függetlenül attól, hogy ki a hitelezője - partner, bank vagy magánhitelező - be kell bizonyítania, hogy képes a hitel törlesztésére. A hitelképességi pontszám tükrözi hiteltörténetét, hitelképességét és teljes adósságterhelését. Minél jobb a hitelképessége, annál nagyobb az esélye, hogy megfizethető kamatozású hitelt tud biztosítani.
- Van néhány különböző hitelminősítő rendszer, de általában a hitelminősítésed egy 300-850 közötti szám lesz. Minél magasabb a pontszám, annál jobb a hitelképessége.
- A https://www.annualcreditreport.com/index.action oldalon 12 havonta ingyenes jelentést kaphat hitelképességéről.
4. lépés. Javítsa hitelképességét
Ha a hitelképessége túl alacsony ahhoz, hogy hitelt tudjon biztosítani egy házon kívüli vállalkozáshoz, érdemes időt szánni a hitelminősítés javítására. Ez eltarthat egy ideig, de hosszú távon érdemes lehet. Sőt, minél jobb a hitelképessége, annál valószínűbb, hogy képes lesz elkerülni a házváltásból származó veszteséget. A hitelminősítés javítása érdekében:
- Fizesse ki tartozásait időben. Ha nem rendelkezik jó történelemmel az adósság törlesztéséről, akkor nem tud tisztességes kölcsönt biztosítani egy felfordított házhoz.
- Csökkentse minimális adósságterhelését. Ha teheti, kerülje a hitelkártya -egyenleg fenntartását.
- Csak akkor adjon hitelkeretet, ha feltétlenül szükséges. Ne legyen több hitelkártyája, mint amennyi a mindennapi élethez szükséges.
- Védje személyazonosságát. Figyelje hitelkártya -tranzakcióit és hitelminősítését, hogy megbizonyosodjon arról, hogy személyazonosságát nem lopta el tolvaj vagy hacker. Tegye meg az ésszerű biztonsági óvintézkedéseket az adatok védelme érdekében. Például ne jelentkezzen be online banki rendszerébe, ha nem biztonságos, jelszóval védett hálózaton van.
5. lépés. Beszéljen egy pénzügyi tanácsadóval
Egy pénzügyi tanácsadó képes lesz megvizsgálni jelenlegi pénzügyi helyzetét, és segít meghatározni, hogy mekkora kockázatot vállalhat egy házforduló befektetés részeként. Pénzügyi tanácsadó is segíthet a költségek fedezésére szolgáló terv kidolgozásában, még akkor is, ha a felfordított ház eladása sokáig tart, vagy további javításokat igényel.
6. lépés Készítsen üzleti tervet
Ahhoz, hogy sikeresen feldobhasson egy házat, döntéseit logika és kutatás alapján kell meghoznia, nem érzelmei alapján. Mielőtt elkezdené a hitelező megtalálását és a házvásárlást, bölcs dolog, ha szilárd üzleti tervet készít. Ennek a tervnek a helyes úton kell tartania Önt egy bölcs befektetéshez, valamint bizalmat kell adnia a potenciális hitelezőknek és partnereknek abban, hogy profitot termelhet. Az üzleti tervnek tartalmaznia kell:
- A lakás maximális vételára, amelyet megfordít.
- A keresett kerületek listája, ahol a keresést célozza. Különös figyelmet kell fordítani az iskolai körzetekre, a környék biztonságára, valamint az olyan szolgáltatások közelségére, mint az üzletek és a tömegközlekedés.
- A maximális javítási és átalakítási költség, amelyet megengedhet magának.
- A megbízható, megfizethető, engedéllyel rendelkező vállalkozók listája, akik sikeresen elvégezhetik a javítást.
- Ésszerű becslés a megfordított ház javítás utáni értékére (ARV). Ideális esetben a kezdeti eladási ár nem haladja meg a lakás ARV -jának 70% -át.
- Annak érzése, hogy ki a vásárlója és mit akar. Vásárlója valószínűleg nyugdíjas pár lesz? Fiatal üzletember? Egy gyermekes házaspár? A környezettől függően a potenciális vásárlók nagyon különböző dolgokat szeretnének az otthonból. Fontolja meg, ki lesz a valószínű vásárlója, és mire lehet szüksége a házából. Például, ha egy jó iskolakörzetű környéken szeretne házat fordítani, fontolja meg a kisgyermekeket szem előtt tartó átalakítást.
- Konkrét vevő. Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy a ház felforgatása előtt fel tud sorolni egy vevőt. Ebben az esetben a kockázatai sokkal alacsonyabbak, mint a rezsiköltségek.
- Terv a hitel visszafizetésére, ha valami baj történik. Ne fordítson házat, ha nem tudja fedezni a költségeit, még akkor sem, ha valami baj történne az eladással. Például előfordulhat, hogy egy vevő elbukik, vagy felfedezhet egy problémát az otthon alapításával kapcsolatban. Építsen hibahatárt az üzleti tervében, és ötleteljen a lehetséges módokon, hogy elkerülje a lakás eladásának késedelmét vagy váratlan költségeit.
2. módszer a 6 -ból: Partnert találni
1. lépés. Keresse meg a befektetési partnert
A tapasztalatlan háziasszonyok piacra lépésének leggyakoribb módja az, ha befektetési partnert találnak. Ez különösen fontos azok számára, akiknek nincs pénze az előlegre vagy az első javításokra. Egy befektetési partner a nyereség egy részéért cserébe az induló készpénz egy részét vagy egészét biztosítja.
Érdemes lehet olyan partnert keresni, akinek nagy mennyiségű készpénze van, de nem érdekli a lakásvásárlás vagy -feldolgozás elvégzése. Míg a partnere biztosítja a készpénzt, Ön biztosítja a know-how-t és a munkát
2. lépés Aktív hálózatépítés
Ahhoz, hogy befektetési partnert találjon, számos személyes és szakmai kapcsolatot kell kialakítania a közösségében. Terjessze a hírt, hogy szeretne befektetési lehetőséget vállalni egy partnerrel. A potenciális partnerek megkeresésének néhány módja a következő:
- Aktív ingatlanbefektetők kutatása. Vegye fel a kapcsolatot sikeres, tapasztalt ingatlanbefektetőkkel, akik esetleg fontolóra veszik a lehetőséget.
- Csatlakozás egy ingatlanbefektetési klubhoz. Sok helyi közösség rendelkezik az ingatlanbefektetési klubok helyi fejezeteivel. Miután csatlakozott, hozzáférhet a helyiekhez, akik megoszthatják érdeklődését és lelkesedését.
- Csatlakozás egy találkozócsoporthoz. A Meetup csoportok olyan társadalmi klubok, amelyeknek néha bizonyos témái vannak, beleértve az ingatlant. Használjon találkozócsoportot a közösségi hálózat kiterjesztéséhez.
- A hír terjesztése a család és a barátok körében. Beszélje meg álmait a házak felforgatásáról azokkal, akik már szerepelnek a közösségi hálón, például családdal, barátokkal és munkatársaival. Lehetséges, hogy kapcsolatba hozhatnak másokkal, akik ugyanazokkal az érdeklődési körökkel rendelkeznek, vagy ingatlanba szeretnének befektetni.
- Saját ingatlanbefektetési klub létrehozása. Ha a környéken még nincs ingatlanbefektetői klub, létrehozhat saját fejezetet. Hirdessen a Craigslist-en és a meetup webhelyeken, hogy hasonló gondolkodású személyeket találjon.
Lépés 3. Forduljon ügyvédhez
Befektetési partnerség megkötésekor fontos, hogy ne csak szóbeli megállapodásokra hagyatkozzon. Győződjön meg arról, hogy minden tranzakció tükröződik egy aláírt szerződésben. Forduljon egy üzleti vagy ingatlanügyvédhez, hogy mindkét fél elégedett legyen a megállapodással. Győződjön meg róla, hogy előre edz:
- Ki milyen költségeket fedez
- Hogyan oszlik meg a nyereség?
- Ki fedezi a lehetséges tartozásokat és kötelezettségeket
- Ki vállal bizonyos feladatokat (például vállalkozók felvétele)
- Vegye figyelembe a biztonsági törvényeket, amelyek szabályozzák a befektetések előmozdítását, valamint a befektetői perek lehetőségét, ha az események nem a tervezett módon történnek
4. lépés. Fogadja el egy -egy ügyletet
Néhány ingatlan -partnerség látványosan működik; mások teljesen megbuknak. Ne zárkózzon be hosszú távú partnerkapcsolatba, mielőtt nem tudja, milyen jól működik együtt a partnerével. Ehelyett egy házat vegyen fel, és értékelje, hogy a partnerségben rejlik -e egy erős és tartós kapcsolat. Vegye figyelembe, hogy a pénzügyi megtérülés a várt módon működött -e vagy sem.
3. módszer a 6 -ból: Kemény pénzhitel biztosítása
1. lépés Kutatás kemény pénz hitelezők
A keménypénz -hitelező az a társaság, amely egy kamat mellett kölcsönt vesz fel magánszemélyektől, és ezt a pénzt más magánszemélyeknek sokkal magasabb kamat mellett kölcsönzi. Sok vállalat szakosodott olyan ingatlanberuházások finanszírozására, mint a felfordított házak. Használd közösségi hálózataidat vagy internetes könyvtáraidat, hogy megkeresd a kemény pénzkölcsönzőt a környéken.
2. lépés Ismerje fel a kemény pénzből származó hitelek hozzáadott költségeit
A keménypénz-kölcsön valószínűleg a legegyszerűbb kölcsön, amelyet először nyújthat olyan házbillegőnek, akinek nincs sok likvid készpénze. Ugyanakkor ez is az egyik kockázatosabb lehetőség. A kemény pénzből származó hitelek kamatai általában jóval magasabbak, mint a tipikus banki jelzáloghitelek, 8-15%. Ez komolyan csökkentheti a felforgatott házból származó potenciális nyereséget.
3. Gyűjtse össze pénzügyi dokumentumait
Mielőtt egy kemény pénzből kölcsönadó kölcsönadná Önnek a készpénzt, meg kell adnia nekik a legfontosabb információkat a pénzügyi stabilitásáról, valamint a ház felborításával kapcsolatos terveit. Valószínűleg meg akarják vizsgálni az adóbevallásait, a hitelminősítését és a fizetési csonkokat. Tartsa kéznél a dokumentumokat, hogy bizonyítsa a hitelezőnek, hogy érdemes befektetési lehetőség számukra.
4. lépés. Fizessen 2-10% -os kezdeti díjat
A keménypénzű hitelek másik hozzáadott költsége a kezdeti díj, amelyet gyakran "pontoknak" neveznek. A legtöbb díj a megfordítandó ház jelzálogköltségének 2-10% -a. Ez a pénz némi biztonságot nyújt a hitelezőjének, és bemutatja pénzügyi életképességét.
5. lépés Fordítsa gyorsan a házat
A legtöbb keménypénzből származó kölcsön csak ingatlanok vagy építkezések vásárlására és rehabilitációjára korlátozódik, és hat -24 hónapig tarthat. A kemény pénzű hitelek nem alkalmasak hosszú távú befektetésekre a magas díjak miatt. A legjobb, ha kemény pénzű kölcsönöket használ olyan ingatlanokon, amelyeken gyorsan meg tud fordulni annak biztosítása érdekében, hogy ne fizessen égig érő kamatokat.
4. módszer a 6 -ból: Magánhitel biztosítása
1. lépés. Vegyünk egy magánhitelezőt
A magánhitelező az a magánszemély, akinek likvid pénze van, és készen áll arra, hogy előre meghatározott kamat mellett kölcsönt adjon Önnek. Ellentétben egy ingatlanpartnerrel, aki felosztja veled a nyereséget, a magánhitelező egyszerűen kamatot számít fel, mielőtt a készpénzt átadja neked. Sok esetben a magánhitelező kamatai alacsonyabbak, mint a keménypénz -kölcsönadóé. A magánhitelezőt azonban nehezebb megtalálni.
2. lépés: Érintse meg a szociális hálót a hitelezők számára
Sok esetben magánhitelezőt találhat saját közösségi hálózatán keresztül. Ha ismer olyan rokonát, barátját vagy munkatársát, akinek csak folyékony készpénze ül, akkor kölcsönkérheti ezt a pénzt, és kamatot fizethet nekik. Ideális esetben mindenki nyer: a hitelezője némi extra kamatot kereshet, és Ön profitálhat a felfordított házból.
3. Légy tudatában a lehetséges kockázatoknak
Ha magánhitelezőt szeretne biztosítani, győződjön meg arról, hogy Ön és a hitelezője tisztában vannak az ügylet lehetséges kockázataival. Fontolja meg, mi történhet, ha nem profitál a felfordított házból. Továbbra is tudja fizetni a kamatokat? Mielőtt magánhitelezőt keresne, gondolja át a lehetőségeit. Annak érdekében, hogy megőrizze kapcsolatát az adott személlyel, időben vissza kell fizetnie.
4. lépés. Ne feledje, hogy a bizalom kulcsfontosságú
Ne vegye igénybe a magánhitelező előnyeit, ha folytatni szeretné velük a munkát. A bizalom a magánhitelek legfontosabb összetevője, és be kell bizonyítania, hogy bírja az alku végét. Ha sikeres lesz, a magánhitelezője hajlandó lehet segíteni a jövőbeni ingatlanbefektetések finanszírozásában.
5. módszer a 6 -ból: Banki hitel biztosítása
1. lépés: Kérjen kölcsönt a bankjától
Ez a lehetőség kisebb valószínűséggel fordul elő az első házfordítás során, de érdemes kipróbálni. Ha jó hitelképessége van és szilárd üzleti terve van, akkor bankja kölcsönadást nyújthat Önnek a megfordítható ház megvásárlásához. Ezek a kamatlábak valószínűleg magasabbak lesznek, mint egy tipikus jelzálogkölcsön, 20% előleggel, de valószínűleg alacsonyabbak, mint sok keménypénzű hitel.
Egy bank nagyobb valószínűséggel kölcsönöz építési alapokat, ha egyértelmű zálogjogot adhat az ingatlannak
2. lépés. Beszélje meg üzleti tervét a bankjával
Ha van reménye a banki kölcsön megszerzésére, sziklaszilárd üzleti tervre lesz szüksége. Feltétlenül beszélje meg a kutatást a bankjával, hogy megtudja, érdemes -e Önnek befektetni.
6. módszer a 6 -ból: Saját eszközök használata
1. lépés. Értékelje forgóeszközeit
Még ha nincs is sok folyékony készpénze a ház felborításához, akkor is rendelkezhet olyan eszközökkel, amelyek segíthetnek hitelkeret megszerzésében egy olcsó lakás megvásárlásához. Vizsgálja meg saját otthonát, nyugdíjszámláit és hitelkeretét, hogy megtudja -e, hogy ezek bármelyike megérinthető -e előlegként.
2. lépés. Érintse meg az IRA -t
Az IRA (Independent Retirement Account) független nyugdíjjármű. Komoly adóbírságok járnak a pénzek 59,5 éves kor előtt történő kivonásáért. Vannak azonban kivételek az első lakásvásárlók esetében. Az IRA -ból akár 10 000 dollárt is felhasználhat lakásvásárláshoz. Beszélje meg ezt a lehetőséget pénzügyi tanácsadójával, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelelően használja fel a pénzt, és nem szankcionálja.
Ne feledje, hogy az IRA-ból történő pénzkivonás károsíthatja a nyugdíjszámla hosszú távú növekedési potenciálját. Óvakodjon attól a kockázattól, hogy túl korán csökkenti nyugdíjszámláit
3. Lépés. Fontolja meg a lakáshitelek hitelkeretét
A lakáscélú hitelkeret (vagy HELOC) potenciális lehetőség az Ön számára, ha már rendelkezik egy ingatlannal. A HELOC gyors készpénzforrást biztosít Önnek, és csak a HELOC -tól kölcsönvett pénz után kell kamatot fizetnie. Például lehet egy HELOC -ja, amely 75 000 dollárt ér. Ha azonban 10 000 dollárt vesz fel ebből az összegből, akkor csak a 10 000 dolláros összeg után fizet kamatot.
- Legyen nagyon óvatos a HELOC -szal: ha nem törleszti időben a kölcsönt, fennáll a veszélye, hogy elveszíti otthonát.
- Ne feledje, hogy a HELOC kamatai magasabbak lehetnek, mint a magánhitelezőktől kapott kölcsönök.
4. lépés Fontolja meg a hitelkártyák használatát
A hitelkártyák a gyors készpénz másik forrása, mindaddig, amíg azt tervezi, hogy nagyon gyorsan kifizeti őket. A hitelkártyák kamatai nagyon magasak lehetnek, 18-20%. Azonban nem veszélyeztet semmilyen más eszközt, mint a HELOC esetében. Fontolóra veheti a hitelkártyák használatát alacsonyabb tétű vásárlások során egy lakás felforgatása során, például építőanyagokat vásárolhat egy háztartási áruházból.
Tippek
- Mindig végezze el a számítást, mielőtt befektetési döntést hoz. Árolja ki az idejét és a munkáját is.
- Ne feledje, hogy lehetséges, hogy más módon is jobb hozamot érhet el, például időt fordíthat extra műszakokra, vagy tartalék készpénzt fektethet be a tőzsdére. Kezelje az ingatlant csak egyként a sok lehetőség közül: ne zárja be magát az ingatlanba, amíg nem gondolta végig.
Figyelmeztetések
- Ezenkívül rendkívül fontos, hogy teljesen átlátható legyen a befektetőivel, és mondja meg nekik, hogy lehetséges, hogy pénzt veszítenek az ügyletükből. Az őszinteség a legjobb politika, különösen akkor, ha mások pénzét fekteted be.
- Vigyázzon, hogy amikor pénzt szerez bármilyen vállalkozáshoz, amelyben ezt a pénzt befektetési célokra kívánja felhasználni, akkor szigorúan be kell tartania a szövetségi és önkormányzati irányelveket. Győződjön meg róla, hogy konzultál az ügyvédjével, mielőtt pénzt kezdene gyűjteni bármilyen házforduló vállalkozáshoz.
- Ne bánj úgy a házfordítással, mint egy gyors meggazdagodási tervvel. Bár jövedelmező lehet, óriási kockázatokkal jár. A házforgatás is csak akkor jövedelmező, ha a befektetők sok időt és energiát fordítanak az ingatlankutatásra és a lakásfelújításra.
- Ne vágjon sarkokat. Béreljen engedéllyel rendelkező, biztosított vállalkozókat, akik jó hírnévvel rendelkeznek. Mindig alaposan ellenőrizze ingatlanát. A felújítás előtt szerezzen engedélyt. Ezen lépések kihagyása többletköltséghez vezethet.
