A ház "felforgatása" abból áll, hogy egy lerobbant ingatlant vásárolnak a piaci ár alatt, növelik annak értékét, és gyorsan újra eladják gyors nyereség érdekében. Ez eltér a fejlesztési befektetésektől, amikor a vevő megvásárol egy fejlesztés alatt álló ingatlant, majd eladja vagy bérli az egységet, ha készen áll a használatba vételre. Ha helyesen játssza ki a lapjait, 50 000 vagy több dollárt kereshet flipenként, és 90 napon belül megteheti.
Lépések
Módszer 1 /3: Értelmes vásárlás
1. lépés. Ismerje meg, hogyan vásárolhat lakást vagy lakást
Ha már megtette, akkor már ismeri a folyamatot. Ha még soha nem vásárolt lakást, forduljon ingatlanügynökhöz és pénzügyi tanácsadóhoz. Lakásvásárláskor néhány lépést kell végrehajtani, ezért meg kell értenie ezt a folyamatot, például: ajánlattétel, jelzálogkölcsön felvétele, feltételek megszüntetése és birtokbavétel.
- Ajánlat benyújtása: Mivel a szóbeli ajánlatok nem minősülnek jogilag érvényesíthető értékesítésnek, írásos ajánlatot kell készítenie, és el kell adnia a tulajdonosoknak és/vagy az ingatlanügynöknek. Az ajánlat rögzíti az árat, valamint az értékesítés feltételeit. Ha az ajánlatot elfogadják, az ajánlat jogilag kötelező érvényű adásvételi szerződéssé válik.
- Jelzálog felvétele: Ha nincs halmozott készpénz, jelzálogra van szüksége. Több tucatféle hitel létezik, ezért vizsgálja meg azokat, amelyek működhetnek, és ha kérdése van, beszéljen egy jelzálog -brókerrel. Egyes jelzáloghitelek (ARM) speciális "teaser" kamatokkal rendelkeznek, amelyek az elején alacsonyak maradnak, és egy bizonyos idő elteltével jelentősen emelkednek. Ezek vonzóak lehetnek, ha a lakás gyors eladását tervezi.
- A feltételek eltávolítása: Általában ezt teszi a vevő, miután az eladó elfogadta az ajánlatát. Ez egy törvényes lépés, amelyet a vevő (általában) tesz annak közlése érdekében, hogy mindkettő vagy bármelyik fél kötelezettségeit teljesítették.
2. lépés: Értse meg az otthon felborításának kockázatát
Az otthon felforgatása kockázatos lehet. Nagy összegű adósságot von maga után a jövőbeni megtérülés miatt. Kivéve néha, hogy ez a kifizetés nem valósul meg, vagy nem valósul meg olyan gyorsan, mint szerette volna. Lehet, hogy a vártnál tovább ül egy ingatlanon, fizet jelzálogköltséget, ingatlanadót és folyamatos karbantartást. Néha olcsóbban kell eladnia egy lakást, mint amennyiért vásárolta. Gyakran a remegő lakáspiac kegyeiben vagy.
A szükséges fizikai erőfeszítés is potenciális kockázat. Mennyire vagy fitt és mennyire hajlandó vagy elvégezni a ház billentésével járó sok barkácsolási munkát? Ha még soha nem végzett felújításokat vagy javításokat, akkor ez meredek tanulási görbe lesz, és minél kevesebbet tud, annál tovább tart a ház megfordítása
Lépés 3. Tanulja meg magát az ingatlanpiacon, amelybe befektet
Olvasson olyan magazinokat, mint a Forbes, Entrepreneur és Money; ezekben gyakran vannak ingatlanokkal kapcsolatos cikkek. Kezdje megérteni, hogyan működik az ingatlanpiac, mi minősül jó és rossz üzletnek, és hogyan lehet előre látni a jövőbeli növekedést vagy csökkenést.
- A lakáspiac olyan, mint a tőzsde. Van mindkettő bika ciklusok (értsd: optimizmus, növekedés és nagy kereslet) és medve ciklusok (pesszimizmus, összehúzódás és alacsony kereslet). A különbség az, hogy a lakáspiac sokkal több évet vehet igénybe, mint a tőzsde, hogy egyik ciklusról a másikra váltson.
- Miután legalább három ingatlanügynökkel beszélt, és kivizsgálást végzett, ha úgy találja, hogy a piac iránti kereslet alacsony, és mindenki és kutyája úgy tűnik, hogy megpróbálja felszámolni az otthonokat, a lakásárak csökkenni fognak, és a haszonkulcs is csökken velük. Az ilyen piaci körülmények nehezebbé tennék az otthon megfordítását.
- Próbáljon meg várni a bika piacra. Várja meg a vásárlást, amíg az ingatlanpiac visszafordul, és többen próbálnak vásárolni, mint eladni. Ez jobb feltételeket teremt a lapozás megkezdéséhez.
Lépés 4. Keressen olyan otthont, amely lényegesen javítható a legkevesebb idő és erőforrás mellett
Nem próbálsz ebben a házban élni; megpróbálja megvenni, javítani és eladni. Próbáljon meg nem kötődni az otthonhoz. Ehelyett tekintse tisztán nyereségszerző tevékenységnek.
- A javítanivalónak örvendő otthonban lehet egy lerobbant udvar, egy régi szőnyeg, egy jó hely a kocsibeállóhoz, vagy egyéb dolgok, amelyeket egy kis pénzzel és némi kemény munkával meg lehet javítani. Az ilyen típusú javítások gyakran kiváló befektetésarányos megtérülést (ROI) biztosítanak egy lakás felfordításakor.
- Vannak, akik nyomorúságos ingatlanokat keresnek. Ezek azok, amelyeket az eladó "kétségbeesetten akar eladni" olyan okok miatt, mint: válás, csőd, halál, az ingatlan rossz állapota, késedelmes fizetés vagy egyéb okok miatt. Ezek eredendő előnyöket biztosítanak a vevőnek az eladóval szemben.
- Keressen olyan házakat, amelyek közepes és felső tartományban értékesítenek. Ez azt az összeget jelenti, amelyet az átlag család megengedhet magának. Általában ez körülbelül 200 000 és 500 000 dollár közötti összeget jelent a régiótól függően. Azért szeretné ezt az árkategóriát, mert ezek hajlamosak a leggyorsabban eladni - a legnagyobb népsűrűséggel keresik ezeket a középkategóriás lakásokat. Lehet sokkal kevesebb vagy sokkal több, de ez körülbelül az átlag. Ezekben az otthonokban általában 3 vagy több hálószoba és legalább 2 teljes fürdőszoba található.
- Tudja meg, hogy a vásárolni kívánt környék lakói mit részesítenek előnyben. Az olyan egyszerű dolgok, mint a könnyű hozzáférés, az utcán kívüli parkolás, az át nem vezethető utak és a csendes környék, növelhetik vagy megtörhetik az ingatlan vonzerejét.
5. lépés. Szerezzen kölcsönt legalább néhány ezer dollárral többet, mint a megdönteni kívánt ingatlan ára
Erre a pénzre szüksége lesz javításokhoz és fejlesztésekhez. Tárgyaljon az ingatlan megvásárlásáról és vásároljon. Az ajánlatban győződjön meg arról, hogy több módja van a szerződésből való kilépésre. A leggyakoribb módszer az, hogy egyszerűen "finanszírozás tárgyát képezik [ilyen és olyan] dátumig". Ha addig nem tudja finanszírozni a finanszírozást, kérjen hosszabbítást a finanszírozási időszak lejárta előtt.
Ne feledje, hogy két különböző finanszírozási időpont létezik: 1 a hitelkérelem benyújtására és 1 az ügylet lezárásához szükséges pénzeszközök megszerzésére. A vevő védelme érdekében a rendkívüli helyzetnek a szerződés lezárásáig kell terjednie. Általában a finanszírozási esetek határideje 30 nap, ezért hosszabbítsa meg a határidőt, hacsak nem tudja, hogy ezen a határidőn belül megkapja a finanszírozást
6. Adjon meg magának egy idővonalat, amely felvázolja az ideális értékesítési forgatókönyvet
Az idő pénz, és a célod, hogy a lehető leghamarabb felújítsd és felfordítsd a házadat. Ebből a célból hozzon létre egy idővonalat, amely felsorolja a szerződéskötés, a bemutatás és az értékesítés reális időpontjait. Az út során nem kell minden célt teljesítenie, de a labdajátékban szeretne lenni. Az idővonal segít ebben.
- Figyelje meg, hogy mikorra várható a nagyobb felújítások befejezése. Tartalmazzon rendszeres előrehaladási értékeléseket, amelyek segítenek figyelemmel kísérni a felmerülő problémákat.
- Jelölje be az időblokkokat, amikor készen áll a házon való munkavégzésre, mint például a hosszú hétvégék, a vakáció, stb., Amelyek várhatóan felgyorsítják a munkát.
Pontszám
0 / 0
1. módszer kvíz
Milyen előnyökkel járhat, ha rossz állapotú ingatlant vásárol?
Sok gyakorlatot fog kapni az otthoni fejlesztések során.
Próbáld újra! Minden bizonnyal elvágja a munkáját, de lehet, hogy nem éri meg a végén. Nem akar annyi pénzt és munkát felemészteni egy ingatlanba, hogy ne térítse meg a költségeket. Az energiáit jobban el lehetne fordítani egy jobban kezelhető projektre. Válasszon másik választ!
Könnyedén eladhatja a bikapiacon.
Nem egészen! Bikapiacon a legegyszerűbb eladni, mert magas a bizalom. A nagyszerű piac azonban nem garantálja, hogy nyereséggel tudja eladni ingatlanát. Valószínűleg továbbra is fejlesztenie kell az ingatlant, és agresszíven értékesítenie kell a vásárlókat. Próbáld újra…
Az ilyen típusú ingatlanokkal a legjobb megtérülést érheti el.
Nem feltétlenül! A rossz állapotú ingatlanok haszonkulcsa jelentős lehet, ha olcsó árat tud alkudni. Előfordulhat azonban, hogy rengeteg pénzt és munkát is bele kell fektetnie a javításba, hogy nyereséget termeljen rajta. Ezek a költségek felfalhatják a nyereség nagy részét. Van ennél jobb lehetőség!
Olcsón megveheti majd.
Igen! A rossz állapotú ingatlanokat általában bajba jutottnak minősítik, vagyis tulajdonosai kétségbeesetten akarják eladni. Ez azt jelenti, hogy nagyobb valószínűséggel értékesítenek az Ön javára. Jó esélye van arra, hogy a bot hosszú végével végezzen. Olvasson tovább egy kvízkérdéshez.
További kvízeket szeretne?
Teszteld tovább magad!
2. módszer a 3 -ból: A ház rögzítése
1. lépés: Döntse el, milyen munkát végez az otthonában
Ön maga végzi a munkát olcsón, vagy fővállalkozóra vagy "GC" -re van szüksége a munka elvégzéséhez? Ha a javítások kisebbek, akkor a legjobb, ha egyedül megy, hogy gyorsan és olcsón javítsa az ingatlant. Nagyobb, építési engedélyt igénylő projektek esetén a legjobb, ha GC -t bérel. Amint már említettük, a legfontosabb az, hogy olyan fejlesztéseket végezzünk, gyakran csak kozmetikai javításokat, amelyek révén a ház sokkal jobban néz ki, de nem kerül túl sokba.
2. lépés Először végezze el a fontos javításokat
Ily módon, ha a terve megváltozik (és ez nagyon is megtörténhet), akkor elvégezte az összes fontos javítást, és csak kisebb javításokkal rendelkezik. Továbbá, ha a költségvetése felduzzad, akkor nem hiányoznak olyan alapvető javítások, mint a konyhai lucfenyők vagy az alapvető udvari munkák, és gyors értékesítésre is ösztönözheti.
- A főbb javítások olyanok, mint a ház újbóli bekötése, hogy ne legyen hibás és tüzet vagy áramütést okozzon; törött szerelvények, például kádak, zuhanyzók és mosdók rögzítése; fáradt szőnyegek vagy rögös linóleum újbóli padlása; fal/mennyezet/ajtó lyukak foltozása; laza vagy törött csuklópántok/konzolok/szerelvények stb. cseréje; hámozás vagy rosszul végzett festés újrafestése; törött csempe/járólap/lépcső cseréje stb.; bármi piszkos és törött felújítása - a fáradt dolgok kevésbé aggasztóak, mint a piszkos dolgok, ezért helyezze előtérbe azt, amit leginkább meg kell tenni.
- Keresse meg a legolcsóbb munkaerőt (egyetemi gyerekek, vagy akár maga), és kérje meg az ingatlan kifogástalan takarítását és javítását. Ha ezek után marad pénz, tegye azt egy magas kamatozású likvid megtakarítási számlára; még ne használja fel a hitel egy részének törlesztésére.
- A konyhák és fürdőszobák átalakítása általában nem emeli eléggé az otthon értékét, mert a tulajdonosok hajlamosak túl sokat fizetni az átalakításért.
Lépés 3. A kisebb javításokon dolgozzon utoljára
További kisebb javítások közé tartozik a festék színeinek megváltoztatása a már tisztességes festékeken; a munkadarabok korszerűbbre cserélése; jobb tárolás a szekrények belsejében, stb. Minden szép, de nem nélkülözhetetlen, ha szorongatja az időt és a pénzt.
- Olvasson könyveket arról, hogy mit keresnek a vásárlók egy otthonban. Sok minden a bemutatóról szól - ha néhány gyorsbillentyűt használ a ház kinézetének javítására, akkor időt és pénzt takaríthat meg. Természetesen át kell esnie az építői ellenőrzésen is, ezért ezt figyelembe kell venni minden olyan szerkezeti kérdésnél, amelyet kezelni kell.
- Általában a takarítás, festés és növények hozzáadása a legolcsóbb módja az otthon értékének növelésére. Egy paklinál is nagyobb az érték, mint a paklinál. Az elektromos és vízvezeték -szerelvények cseréje és bármi elromlott javítása szintén olcsó módja annak, hogy jó lendületet kapjon az otthoni értékben.
- Amit valószínűleg maga is megtehet: újrafestés. Tépje ki a régi szőnyeget, hogy keményfa padlót vagy új szőnyeget találjon. Érintse meg a régi berendezéseket. Fessen kisebb területeket. Cserélje ki a szerelvényeket. Helyezze át a teraszt és a bejárati területeket. Változtassa meg a bejárati ajtó színét. Új fogantyúk hozzáadása.
Pontszám
0 / 0
2. módszer Kvíz
Miért tarthat vissza a fürdőszoba átalakításától?
A fürdőszobában végzett munka nem tekinthető jelentős javításnak.
Nem egészen! A fürdőszobában nem minden munka egyforma. A tisztán esztétikai átalakítás nem jelent jelentős javítást. A törött vécé javítása viszont jelentős javítás. Tippelj újra!
A fürdőszoba átalakítása drágább lehet, mint amennyit ér.
Jobb! Az átalakítás költsége meglehetősen nagy lehet. Leggyakrabban ezek a költségek meghaladják a ház hozzáadott értékét. Olvasson tovább egy kvízkérdéshez.
A konyha átalakítása először költséghatékonyabb.
Határozottan nem! A fürdőszoba átalakítása nem túl költséghatékony, de a konyha sem. Le kell állnia mindkét ilyen fejlesztésnél. Próbáld újra…
Az átalakításra fordított pénzt jobban el lehetne fordítani egy hitel törlesztésére.
Dehogy! Ez tűnhet a pénzügyi szempontból leginkább felelős lépésnek. Pénzével azonban tovább megy, ha először egy magas kamatozású likvid megtakarítási számlára helyezi. A megtakarításai után nagyobb kamatot fog felhalmozni, mint a kölcsönt, és később több hitelt tud fizetni. Próbáld újra…
További kvízeket szeretne?
Teszteld tovább magad!
3 /3 -as módszer: Az ingatlan eladása
1. lépés Állítsa be a házat
A lépcsőházak lényegesen gyorsabban tudnak eladni, mint a nem rendezett házak, néha akár 50% -kal gyorsabban. Természetesen győződjön meg arról, hogy a ház takarított, rendezetlen és rendezett. Próbálja meg, hogy az első benyomás maradandó benyomást keltsen.
- A lépcsőzetes otthonok gyakran nagyon semleges színekből és funkciókból származnak - olyan jellemzők, amelyek az emberek széles körét vonzzák, ugyanakkor nem sértenek nagyon sok embert. Ez sok semleges színt jelent (barnák, krémek stb.) És nem túl mutatós bútorokat. Ha kívánja, bérelhet bútorokat egy átmeneti társaságtól, vagy maga irányíthatja az otthon rendezését.
- Távolítson el minden személyes tárgyat az otthonból. Ne feledje, azt szeretné, ha azok, akik megnézik a színpadot, azt hinnék, hogy ez az otthon lehet az új otthonuk. A személyes tárgyakat, például trófeákat, gyermekfestményeket, ünnepi ajándéktárgyakat és családi fényképeket el kell távolítani.
- Tedd otthonossá az érzékeidet.
- Látás: tisztítsa meg, rendezze el, rendezze, hagyjon helyet a nyitott helyiségnek, nyissa ki a függönyöket stb.
- Illat: tegyen légfrissítőket a fürdőszobákba, hagyja ki a virágokat az előcsarnokban, tegyen ki egy friss kávéskannát stb.
- Érintés: felhívhatja vendégeit, hogy üljenek a legpuhább kanapén; ügyeljen arra, hogy por ne maradjon körülötte.
- Hang: kapcsolja ki az összes zajos generátort, TV -t és számítógépet, és tegyen be könnyű hallgatható zenét, például jazzt.
2. lépés: Mutassa meg az ingatlant a potenciális vásárlóknak
Beszéljétek meg velük. Ha egy adott problémát többször is megemlítenek, nézze meg, hogy a megtakarított pénz egy részét felhasználhatja -e javítására/javítására. Ellenkező esetben módosítsa értékesítési stratégiáját, hogy elvonja a figyelmet. Ennek a lépésnek legfeljebb egy hónapnak kell eltelnie.
Használja ki az internet és a személyes hálózat erejét, ha problémái adódnak az otthon eladásával. Ne csak a brókerre bízza az eladást. Tegyen fel hirdetéseket a webhelyekre (Craigslist, Zillow vagy Trulia jó kiindulópont), és érintse meg közösségi hálózatait, hátha érdekel valakit a harapás
3. lépés. Eladja a lakást lényegesen magasabb áron, mint amin az ingatlant vásárolta.
Az ingatlannal kapcsolatos bosszúságok vagy kiadások most a vevő problémája, nem a tiéd. Fizesse ki a kölcsönt, helyezze el nyereségét és nyaraljon.
Légy hajlandó csökkenteni az árat, ha senki nem harap. A környék lakásárainak feltérképezése elengedhetetlen, különösen akkor, ha az otthona ára felduzzadt, és nem is tudja. Az ár kezelhetőbb összegre történő beállítása rövid időn belül eladást jelenthet. A jelzálogkölcsön és az adók fizetése egy túlárazott lakásért, mert az egód akadályozza az árat, nem jó módja annak, hogy pénzt keressen
4. lépés. Ne felejtse el jelenteni nyereségét az IRS -nek
A be nem jelentett 100 000 dollár fájdalmas ellenőrzéshez vezethet. Ez gond, de szükségszerű. Pontszám
0 / 0
3. módszer Kvíz
Mit kell tennie, ha senki nem tesz ajánlatot az ingatlanára?
Végezzen további fejlesztéseket az ingatlanon
Határozottan nem! Csak több pénzt fog elsüllyeszteni egy olyan ingatlanba, amely nem megy sehova. Még arra is kényszerülhet, hogy emelje az árat, hogy megtérüljenek a költségek, és ez még nehezebbé teszi az értékesítést. Válassz másik választ!
Ragaszkodjon a fegyveréhez, és ragaszkodjon a kért árhoz
Dehogy! Ha rendkívüli szerencséje van, türelme eladást eredményezhet a jelenlegi kért áron. A végén azonban még mindig több pénzt veszít a jelzálog és az adók kifizetésével. Ezek felülmúlhatják a pénzt, amellyel ugyanazt az árat tartotta. Válasszon másik választ!
Csökkentse az árat
Aha! Ha senki nem vásárol, akkor lehet, hogy többet ad el, mint a régió piaci ára. Csökkentse az ingatlanra és a környékre ésszerűbb áron, és rövid időn belül választhat a vevők közül. Olvasson tovább egy kvízkérdéshez.
Vegye ki a piacról rövid időre
Nem pontosan! Ha pihenni szeretne az ingatlanjaitól, csak ártani fog. Nem lesz vonzóbb a vásárlók számára, ha újra megjelenik, de ugyanazon a régi áron. Kattintson a másik válaszra, hogy megtalálja a megfelelőt…
További kvízeket szeretne?
Teszteld tovább magad!
Videó - A szolgáltatás használatával bizonyos információk megoszthatók a YouTube -lal
Tippek
- Vegyen részt ingatlanklub találkozókon a környékén. Ezeket gyakran jól reklámozzák, de a Google-keresés általában ugyanúgy megteszi a trükköt. Ismerje meg a vásárlás és lapozás mögött meghúzódó ötleteket. Ne fizessen a drága hétvégi tanfolyamokért (általában 600 dollár körül), kivéve, ha valóban megengedheti magának; ezek általában olyan kutatásokat tartalmaznak, amelyeket önállóan végezhet.
- Az is lehetséges, hogy nyereséget érjen el, ha új házat fordít, nem pedig szorongatottat.
- Próbáljon ki egy "száraz futást", amelyben figyeli a lakóhelyek árait a környékén, és megnézi, mennyit kereshetett volna, ha tényleges pénzt fektetett volna be. Csak azután, hogy fejleszti az ösztöneit és elnyeri az igazi önbizalmat, kezdje el a szerencsejátékokat saját készpénzzel.
- Győződjön meg arról, hogy zálogjogot enged fel minden olyan vállalkozótól, aki szolgáltatásokat nyújt az ingatlannak. Ellenkező esetben az alvállalkozók zálogjogot helyezhetnek az ingatlanra, ha a fővállalkozó nem fizeti meg őket.
- A helyszín minden. Egy rendes ház a főutca sarkán sokkal többet ad el, mint egy fantasztikus ház, 8 mérföldre (8 mérföld). Vásárláskor ügyeljen a helyre.
- A cél az, hogy megvásárolja a legrosszabb kinézetű lakást a háztömbön, hogy növelje annak esélyét, hogy megtérül a befektetése. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy nem tudja eladni az ingatlant a környék többi házának állapota miatt.
- Rendszeresen menjen szombaton és vasárnap nyitott házakba, és nézze meg, hogyan rendezik meg a szakemberek az otthonokat az értékesítéshez. Különös figyelmet kell fordítani a növényekre, a festék színeire, a kényelemre és arra, hogyan tehetik nagyobbnak a szobákat, kivéve a falakat, tükröket és korlátozva a bútorok mennyiségét az otthonban. Még egy olyan egyszerű dolog, mint a vanília illatú légfrissítő elhelyezése a házban, vonzóbbá teheti.
- Győződjön meg arról, hogy hitelképessége kiváló, ha jelzáloghitelt kell felvennie az ingatlan megvásárlásához.
- Vásároljon egyértelmű jogcímmel rendelkező ingatlant, és próbálja elkerülni a tulajdonosi szerződéseket. Ezekben a helyzetekben a tulajdonos elmulaszthatja a jelzálogkölcsönét, vagy zálogjogot helyezhet az ingatlanra a tulajdonjog ideje alatt, mielőtt Ön az ingatlan tulajdonosa lenne. Bizonyos helyzetekben az előleg kifizetheti a tulajdonos zálogjogát, így az ingatlan közvetlenül megvásárolható, és megadható a neved.
- Lehetőség van befektetni egy ingatlanba 401 ezer adózás előtti dollárral, büntetések nélkül a kivett pénz ellen. Azonban először kérjen tanácsot egy IRS adóügynöktől vagy CPA -tól, aki jól ismeri ezt a technikát.
Figyelmeztetések
- Egy ház felforgatása rendkívül kockázatos, és végül százezer dollárt veszíthet, amellyel aztán kamatokkal tartozik a banknak. Csak akkor próbálja meg, ha biztos abban, hogy pontosan tudja, mit csinál.
- A megfordítás mögött az az elképzelés áll, hogy eladhat egy eladást, mielőtt kamatok kezdenek felhalmozódni a hitelén. Ha azon kapod magad, hogy egy "fekete lyukon" ülsz, készpénzt készíts a lehető legjobban; néhány ezer dolláros veszteség közel sem olyan rossz, mint a romló ingatlan és az élethosszig tartó adóssághegy.
