A lakáskomplexum vásárlása hosszú, néha bonyolult folyamat. Fontos, hogy találjon egy olyan lakáskomplexumot, amelyről úgy gondolja, hogy pénzt kereshet. Szükség esetén szorosan működjön együtt egy ingatlanközvetítővel az ingatlanok keresése érdekében, és egy könyvelővel, hogy elemezze a lakáskomplexum pénzügyi lehetőségeit. A hitel igényléséhez gyűjtse össze a szükséges információkat, és forduljon több hitelezőhöz. Ezenkívül tanácsos egy ingatlanügyvéddel konzultálni, hogy segítsen a folyamatban.
Lépések
4. rész: részkomplexum keresése
1. lépés: Válassza ki, hogy milyen típusú komplexumot szeretne vásárolni
Érdemes olyan lakáskomplexumot vásárolni, amely csak lakóépületekből áll. Azonban fontolóra kell vennie a „vegyes felhasználású” komplexum vásárlását is. Ez a fajta komplexum kereskedelmi ingatlanokat is tartalmaz, amelyeket bérelhet.
- Egy olyan komplexum, amely jelenleg nem vegyes használatú, átalakítható. A zónáknak azonban lehetővé kell tenniük.
- Gondolja át azt is, hogy milyen kényelmi szolgáltatásokat szeretne a lakáskomplexumban. Például rendelkezhet fitneszlétesítménnyel, úszómedencével vagy közös helyiségekkel, ahol magánrendezvényeket tarthat.
2. lépés. Fontolja meg egy ingatlanközvetítő felvételét
Érdemes komplexumot vásárolni olyan területen, amely nem csökken, és egy ügynök segít azonosítani ezeket a területeket. Beszéljen más lakáskomplexum -tulajdonosokkal arról, hogy dolgoztak -e ügynökkel, és ajánlják -e őket.
- Ideális esetben olyannal kell mennie, aki teljes munkaidőben ügynökként dolgozik. Egy részmunkaidős talán nem ismeri a piacot kívül-belül.
- Természetesen önállóan is kutathatja a lakáskomplexumokat. Ellenőrizze az internetet, beszéljen más befektetőkkel és járjon körbe a környéken. A lakáskomplexumokban jártas ügynök azonban időt takaríthat meg.
3. Látogassa meg a lakáskomplexumokat
Mindig látogasson el személyesen egy komplexumba, mielőtt vásárolni szeretne. Be kell járnia a komplexum összes épületét, és meg kell néznie a közös helyiségeket. Jegyezzen fel, és tegyen fel kérdéseket. A lakáskomplexum vásárlása nagy befektetés, és nem szabad előre menni, hacsak nem érzi jól magát az épületek állapotában.
- Ne sétáljon csak egy épületen a komplexumon. Ha így tesz, akkor feltételezheti, hogy a többi épület ugyanolyan állapotban van. Légy szkeptikus, ha az eladó ügynöke ellenáll a komplexum összes épületének bemutatásához.
- Ne felejtse el este meglátogatni, hogy megnézhesse az apartmankomplexum biztonsági jellemzőit. A sétányoknak jól megvilágítottnak kell lenniük, az ajtóknak megfelelően zárva kell lenniük, és senki sem lóghat a helyiségben.
4. lépés. Beszéljen a jelenlegi tulajdonossal
Sok értékes információhoz juthat, ha találkozik a lakáskomplexum jelenlegi tulajdonosával. Készüljön fel arra, hogy releváns kérdéseket tegyen fel. Például kérdezzen a következőkről:
- Hány egységet bérelnek? Könnyebb lesz finanszírozni egy bérlakást.
- Mióta vannak ott a bérlők? A hosszú távú bérlőkkel rendelkező komplexum stabilabb lehet.
- Miért árul a tulajdonos? A befektetések visszavonása vagy áthelyezése jogos ok. Azonban egy tulajdonos, aki azért árul, mert pénzt veszít, vörös zászló. Ne feledje, hogy a tulajdonos eladásának oka bizalmas lehet.
5. lépés. Kérjen információt a jelenlegi bérlőkről
Szeretné tudni a bérleti szerződések részleteit. Kérje a bérleti díjat, amely tartalmazza a következő információkat:
- A bérlők és egységeik listája.
- Az egyes egységek méretei.
- Bérleti feltételek.
- Bérleti díj és kaució.
- Hálószobák és fürdőszobák száma minden egységben.
2. rész a 4 -ből: A jövedelmezőség elemzése
1. lépés. Becsülje meg, mennyit számíthat fel a bérleti díjért
Nem szabad lakótelepet vásárolni, hacsak nem engedheti meg magának. Elemezze, hogy a jelenlegi bérbeadó túl olcsón bérelt -e egységeket, vagy a bérleti díj összhangban van -e a piaci árfolyammal.
- Keressen összehasonlítható lakáskomplexumokat az interneten. Nézd meg, mennyiért hirdetik az egységeiket. Egy nagyszerű forrásért, amely segíthet megtalálni a közeli bérleti díjakat, látogasson el a https://padmapper.com/ oldalra.
- Azt is megkérdezheti a különböző ingatlankezelő társaságoktól, hogy mekkora a piaci árfolyam az Ön területén.
- Ha a komplexum rendelkezik kereskedelmi területtel, akkor egy ingatlanügynök is segíthet kitalálni, hogy mennyit kell fizetni.
2. lépés. Becsülje meg költségeit
A lakáskomplexumok folyamatos karbantartást igényelnek, ezért elemezni kell a fenntartás költségeit. Szerezze meg az eredménykimutatást a jelenlegi tulajdonostól. Azonban ne bízz benne 100%-ban. A tulajdonos hamisíthat néhány számot, hogy vonzóbbá tegye az apartmankomplexumot. Ellenőrizze kétszer a kiadási információkat:
- Szerezze be a komplexum adóinformációit a megyei felügyelőtől.
- Becsülje meg az ingatlankezelési költségeket, ha kapcsolatba lép egy ingatlankezelő társasággal. Kérdezd meg, mennyit fizetnek. Jellemzően a díjuk a várható bérleti díj százalékán alapul.
- Számítsa ki a szükséges karbantartási összeget. Ha még soha nem vezetett lakótelepet, beszéljen a jelenlegi tulajdonossal. Kérdezze meg, mennyit költenek évente az egyes egységek vagy a területek javítására. Ideális esetben a befolyt pénz körülbelül 40 százalékát szeretné működési költségekre költeni.
3. lépés Futtassa a számokat
A hitelezők nem adnak pénzt egy lakáskomplexum vásárlására, hacsak nem tudja bizonyítani, hogy nyereséges lesz. Szorosan működjön együtt egy könyvelővel a számok legyőzéséhez, és készítse el a szükséges pénzügyi dokumentumokat a hitelező bemutatásához. Könyvelőt találhat, ha felveszi a kapcsolatot az állam államkönyvelői társaságával.
- Számítsa ki a nettó működési bevételét, amely a bruttó jövedelme, levonva a költségeket.
- Készítsen cash flow elemzést. Mutassa meg, hogy a bejövő pénzösszeg hogyan viszonyul az elköltött összeghez. Amikor elkezdi, vagy olyan időszakokban, amikor rossz a bérleti piac, előfordulhat, hogy nem érkezik pénzforgalom.
- Ne feledje, hogy a hitelezők saját számukat is üzemeltetik, valamint az értékbecslőt, aki értékeli a komplexumot.
3. rész a 4 -ből: Finanszírozás megszerzése
1. lépés: Ellenőrizze a hiteljelentését
Évente egy ingyenes hiteljelentésre jogosult. A hitelező megvizsgálja a személyes hiteltörténetét, ezért húzza le, és ellenőrizze a hibákat. Vitatjon minden hibát.
- Előfordulhat például, hogy olyan fiókok szerepelnek a listán, amelyek nem az Öné, vagy egy fiók helytelenül szerepel, mint az alapértelmezett vagy a gyűjteményekben. Ezenkívül a hitelkeret is rossz lehet.
- Kezdje korán. A teljes vitafolyamat akár 60 napot is igénybe vehet, és tiszta hiteljelentést szeretne kapni, mielőtt a hitelezőkhöz fordul.
2. lépés. Ismerje meg a kereskedelmi kölcsönöket
A kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó hitelek nem azonosak a saját lakás vásárlásához felvett kölcsönökkel. Általában a hitelek 30 évre vagy öt -hétre szólhatnak. A kamatlábak változóak vagy fixek is lehetnek.
- Ha vissza nem térítendő hitelt kaphat, akkor az épület biztosítja a hitelt biztosítékként. A vissza nem térítendő hitelek azonban nem állnak rendelkezésre minden hitelfelvevő számára, és az épületnek általában legalább 2,5 millió dollár értékűnek kell lennie.
- Visszafizetési kölcsön esetén személyesen továbbra is felelős a kölcsönért. Alapértelmezett esetben pert indíthatnak Ön ellen, és elveszítheti személyes vagyonát. A visszaváltási hitelek kockázatosabbak, de lehet, hogy ez az egyetlen olyan hitel, amelyet új tulajdonosként kaphat.
- A kereskedelmi hitelek előleget is igényelnek a vételár 30% -a körül.
- Ha problémái vannak a kereskedelmi hitel megszerzésével, fontolja meg inkább ingatlanszerződés megkötését. Az ingatlanszerződések nagy előleget igényelnek, de kevésbé nehéz jóváhagyni őket. Az előleg kisebb lehet, mint amit egy bank kérne, attól függően, hogy az eladó mennyit szeretne.
Lépés 3. Tegyen ajánlatot a tulajdonosnak
Beszélje meg az ésszerű ajánlatot ingatlanközvetítőjével, amely a helyi piac állapotától függ. Ha forró a piac, előfordulhat, hogy meg kell fizetnie a kért árat-vagy még többet is.
- Nem számít, milyen forró a piac, ragaszkodjon a 90 napos letéti időszakhoz. Legalább 60 napot kell várnia az ellenőrzésre. Így 30 nap áll rendelkezésére a dokumentumok áttekintésére a bezárás előtt.
- Ha hitelezőt használ, kérdezze meg tőlük, hogy mennyi ideig kell feldolgozniuk a hitelt. A hitelezőtől függően előfordulhat, hogy több időt kell kérnie a tulajdonostól, hogy mindent összehozzon.
4. lépés Ellenőrizze az épületet
A lehető leghamarabb béreljen fel egy ellenőröket, akik gyakorlattal rendelkeznek a kereskedelmi ingatlanok területén, ha később komplikációk vagy késések jelentkeznek. Keressen felügyelőt, ha beutalót kér egy ingatlanügynöktől, vagy beszél egy másik lakáskomplexum tulajdonosával.
- Előre ellenőrizze, hogy mit fognak ellenőrizni. Kérdezze meg, hogy fel kell -e vennie egy szakfelügyelőt az uszoda vagy a teniszpálya ellenőrzésére.
- Ha az ellenőr problémákat talál, kérjen hitelt az eladótól, ami csökkenti a fizetett összeget. Alternatív megoldásként az eladó elvégezheti a javítást a bezárás előtt.
5. lépés: Gyűjtse össze a hitelkérelemhez szükséges információkat
Jelentkezéskor meg kell adnia a hitelezőnek az apartmankomplexumra vonatkozó adatait, ezért mielőtt felkeresi a hitelezőt, gyűjtse össze a következőket:
- képek a lakáskomplexumról
- alaprajzok
- a környék térképét
- az ingatlan leírása (pl. az egységek száma, az építés éve stb.)
- várható frissítések
- bérleti információk
- vételár
- a tranzakcióban részt vevő ingatlanügynökök, ügyvédek és tulajdoni társaságok neve
6. lépés. Kérje hitelét
Forduljon több hitelezőhöz, hogy összehasonlíthassa ajánlataikat. Kérjen kérelmet, és nyújtsa be a dokumentációval együtt. Ha a hitelügyintézőnek további információra van szüksége, akkor a lehető leghamarabb adja meg.
7. lépés Hasonlítsa össze a kölcsönöket
Miután jóváhagyta Önt, a kölcsönadó szándéknyilatkozatot vagy nyilatkozatot küld Önnek. Elemezze alaposan. Meghatározza a kölcsönkölcsön összegét és egyéb feltételeket. Válassza ki azt a hitelt, amelynek feltételei a legjobbak az Ön számára.
- Írja alá a választott hitelnyújtó nyilatkozatát vagy szándéknyilatkozatát. Ezen a ponton előfordulhat, hogy be kell fizetnie a letétet.
- A hitelezőnek teljes (és végleges) kölcsönkötelezettséget kell követnie.
4. rész a 4 -ből: Zárás az apartmankomplexumban
1. lépés. Béreljen ügyvédet
A lakáskomplexum megvásárlása előtt sok jogi dokumentumot kell aláírnia. Ne próbáljon mindent saját maga csinálni. Ehelyett tapasztalt ügyvédet kell felvennie az összes dokumentum elkészítéséhez és felülvizsgálatához. Az ügyvéd a következőket teheti:
- Fogalmazza meg, tárgyalja és vizsgálja felül az adásvételi szerződést.
- Kérjen hitelt a tulajdonostól a szükséges javítások elvégzéséhez.
- Győződjön meg arról, hogy a cím világos.
- Állítsa be a letéti letétet.
Lépés 2. Hozzon létre egy korlátolt felelősségű társaságot a lakáskomplexum tulajdonába
Ha valaki megsérül a lakótelepen, akkor beperelheti Önt, mert gondatlan volt a karbantartásban. Ha elveszíti a pert, akkor a sérült személy a személyes vagyona, például saját otthona után jöhet. Ha a komplexumot LLC -n keresztül birtokolja, személyes vagyona védett.
- Az épület tulajdonosa LLC -ként nem véd meg minden pertől. Például a hitelező beperelheti Önt, ha késedelmesen nyújt visszafizetési hitelt. Ennek ellenére a lakáskomplexum LLC -ként történő tulajdonlása jelentős védelmet nyújt a személyi sérülések és egyéb perek ellen.
- Indítson el egy LLC -t azzal, hogy benyújtja a megfelelő dokumentumokat az államtitkárhoz, és beszerzi a szükséges engedélyeket vagy engedélyeket. Az ügyvédje is segíthet Önnek, mivel ez időigényes lehet.
3. lépés: Tekintse át a szerződéseket és a közzétételeket
Az ingatlanszerződés lezárásához az ügyvéddel együtt jelentős átvilágítást kell végeznie. Például a következőket kell tennie:
- Töltse ki a megfelelő címfelmérést. Általában a jelzálog -terv nem elegendő. Ehelyett szüksége lesz egy ALTA címfelmérésre.
- Tekintse át az ingatlanra vonatkozó bármely közzétételt. Például a tulajdonos nyilvánosságra hozhatja, hogy valami nincs rendben az ingatlannal, amelyet az ellenőr nem fogott meg.
- Tekintse át a bérlői bérleti szerződéseket és a hozzárendeléshez szükséges dokumentumokat.
- Vegye figyelembe az övezeti korlátozásoknak a lakáskomplexumra gyakorolt hatását. Ha egy komplexumot vegyes használatra kíván átalakítani, akkor ez kulcsfontosságú lépés.
- Tekintse át a lakáskomplexumra vonatkozó szolgáltatási szerződéseket.
- Szerezze meg a szükséges engedélyeket a javítások elvégzéséhez.
4. lépés. Vegyen részt a záráson
Az ügyvédnek részt kell vennie a záráson az LLC képviselőjével együtt (ha létrehozott egyet). A záráskor különféle dokumentumokat kell kapnia, beleértve a felmondási okiratot, valamint a hozzárendelt bérleti szerződéseket és szerződéseket.
5. lépés. Béreljen valakit a lakáskomplexum kezelésére
A komplexum méretétől függően lehetetlen, hogy saját maga kezelje az ingatlant a helyszínen. Ehelyett inkább ingatlankezelő céget kell felvennie. Ők kezelik az ingatlant a bérleti díj beszedésével és a javítások ütemezésével.
- Ellenőrizze a költségeket. Általában az ingatlankezelő társaságok a beszedett bérleti díj 5-10% -át számítják fel.
- Beszéljen más bérbeadókkal, hogy kérjenek ajánlatokat. Alternatívaként érdeklődhet a helyi lakásszövetkezetnél.
- Hasonlítsa össze az ingatlankezelő társaságokat az ár alapján. Nézze meg az általuk kínált szolgáltatásokat is.
